Самарский двор. Маркетинговые стратегии

• Текст:С. Малахов, Е. Репина, А. Гниломёдов
  16 марта 2024
• Добавить в кабинетДобавлено в кабинет

Рынок

Никита Петухов — самарский девелопер. Его компания выкупила здание бывшей швейной фабрики в историческом центре и создала новый креативный кластер. Здание было полностью отремонтировано и разделено на помещения по 50–70 м² с отдельными входами. Сейчас здесь расположились две керамические мастерские, арт-студия, видеошкола, традиционный барбершоп, цветочное ателье, кулинарные мастер-классы, магазин авторского шоколада, кафе и универсальное пространство для проведения различных мероприятий (занятия, концерты, гаражные распродажи и т. д.), сдаваемое в почасовую аренду. Концепция предоставления небольших студий «креативным арендаторам» для Самары не нова: впервые она была реализована в здании бывшей студии кинохроники, расположенном на той же улице (Малогвардейской. — Прим. ред.). И кажется, она набирает обороты.

Чтобы оценить жизнеспособность проекта компания Петухова провела обширный анализ рынка. «Арендаторы ищут особую атмосферу. Место кластера диктует его сценарий. Если площадь студии больше 50–70 м², то это уже не хипстеры — а значит, уже не так доступно. При нынешних ценах окупаемость кластера — 5–6 лет».

Никита Петухов

Размышляя о роли девелоперов в текущем экономическом сценарии, Петухов говорит: «Девелопер должен постоянно находиться в поиске новых идей для инвестирования. В нашей компании мы придумали должность “создателя продукта” (“продуктолога”) — это человек, который может взглянуть на экономическую обстановку, обработать документы и аналитическую информацию и придумать лучший “продукт”».

Одна из важнейших целей Петухова и его команды — охота за объектами. Он говорит, что они «готовы делать все культурно» и что соотношение затрат и доходов зависит от эстетических и культурных компонентов. Вместе с тем он утверждает, что люди, располагающие ресурсами, остаются без выбора и дезинформированы рынком. «Возникает замкнутый круг: люди покупают то, чем их заманивают застройщики, а застройщики продолжают предлагать то, что люди готовы покупать».

Он также объясняет, что в настоящее время большинству участников рынка недвижимости трудно найти выход из сложившейся путаницы, связанной с бюрократической волокитой на муниципальном и региональном уровнях. «Теперь арендаторы хотят, чтобы все было законно. Но собственники к этому не привыкли! Им раньше было наплевать на документы. Проблема в том, что риелторы продолжают рекламировать объекты, на которые нет документов». Петухов объясняет новый интерес к надлежащей документации экономическим кризисом 2008 года.

Инфраструктура

В городе нет организации или государственной структуры, отвечающей за планирование и управление сетями. Их прокладка и обслуживание осуществляется в основном частными компаниями-монополистами, такими как: Газпром, Средневолжская газовая компания, Т Плюс (теплосети), Водоканал. Как утверждает Петухов, эти частные компании не обязаны обмениваться данными о технических характеристиках сетей. Следовательно, государство не знает, каково реальное состояние сетей и какие у монополистов интересы и планы.

По закону у этих компаний есть некие минимальные обязательства перед городом и населением, но Петухов уверяет: «Для них обращения со стороны — отвлечение на хлопоты и мелкий доход». Эта ситуация значительно затрудняет осуществление совместных государственно-частных проектов модернизации инженерно-технической инфраструктуры. В результате частные девелоперы вынуждены работать в условиях полной неопределенности: с неточными техническими условиями, слабыми сетями, нуждающимися в дорогостоящей модернизации. «Существует также большое количество сетей, о которых как бы “забыли”. Они никому не переданы на баланс, никому не принадлежат — они просто есть».

Старый город

«Люди не понимают, что то, что они сами понастроили, им все равно придется оплатить. Им придется идти к государству или государство к ним придет и заставит их платить, когда станет ясно, что расходятся кадастр и реальность», — говорит Петухов об инициативе саморазвития жителей исторического центра. Он добавляет: «Нужно разогнать всех, кто будет не в состоянии платить за кадастровую стоимость в историческом центре». Он бы хотел «поэкспериментировать» с жизнью самарского двора, но не верит в бесконфликтную реконструкцию. «Проблема заключается в том, что люди на самом деле не в состоянии договориться друг с другом!»

На данный момент Петухов вовлечен в проект застройки квартала №77 (часть более масштабного проекта «5 кварталов»). Он считает, что одной из главных проблем, вставших на пути реализации, является необъяснимая волокита с оформлением документов. «Все тормозится из-за нарушения регламента и бумагооборота по срокам. В придачу ко всему — расхождения в принятых и реальных данных многократно увеличивают проектируемые расходы на инженерное обеспечение. Все это ведет к непредсказуемости и вследствие этого к провалу проекта. Система в итоге отдает предпочтение крупным корпорациям, у которых имеются значительные финансовые ресурсы, но они не участвуют в реконструкции города».

Обложка статьи: Резиденты арт-кластера «8 студий»

• Фото:Предоставлены авторами, открытые источники