От big box до mixed use

В России мультифункциональные центры начали появляться с 2000-х годов: пройдя путь от концепции «торговля+офисы» до проектов с социальной функцией, объекты претерпели ряд существенных изменений в своем развитии. Однако сегодня многофункциональность проявляется не только в сочетании различных функций недвижимости, но и в объектах, казалось бы, единой концепции: так, к примеру, в классические торговые центры активно проникает общественная составляющая и даже деловая — такие проекты получают статус mixed use, который дает им новое прочтение. О том, как в целом изменился подход к созданию торговых центров, как создается mixed use в России, каков европейский опыт таких проектов, TATLIN поговорил с Магдой Чихонь, основателем и генеральным директором архитектурного бюро Blank Architects.

— Вы довольно давно работаете с объектами торговой недвижимости в России. Расскажите, с чего начинался ваш путь? Каким был первый проект?

— Одним из первых (и самых любимых) торговых проектов в Москве стал торговый центр «Тройка» на Верхней Красносельской улице. Проект был реализован в 2008 году. Участок вокруг торгового центра в работе был довольно непростым: ограничен ТТК, церковью, строениями промышленной зоны со всех сторон, имел сложную геометрию. Этот проект был придуман и построен в короткие сроки: выход на стройку состоялся всего через две недели после старта работ с нашей стороны — было здорово увидеть, как чертежи начали воплощаться в жизнь. Тогда, десять лет назад, «Тройка» стал первым московским ТЦ с медиафасадом: в то время еще не существовало даже четких норм, регламентирующих работу подобных инноваций в городском пространстве.

ТЦ «Тройка»

— А как вы вообще начали работать с проектами торговых центров?

— Именно торговая недвижимость стала одним из первых сегментов российского рынка, которым по-настоящему заинтересовались западные инвесторы. Формат крупной торговой недвижимости в России тогда отсутствовал: в то время как в Польше или в европейских городах-миллионниках уже функционировали в среднем по 5-6 шоппинг-центров, в Москве еще не было ни DIY-ритейла, ни мебельных центров, ни гипермаркетов. Мы начали осваивать этот рынок в Москве одновременно с западными инвесторами. Был очевиден большой потенциал, который нужно и возможно было реализовать.

— Как с годами менялись заказчики услуг и их ключевые запросы к архитекторам?

— В начале все было довольно просто, в фокусе были быстрые и эффективные решения. Тогда в России стал развиваться формат big box — масштабные торговые проекты с максимально простой и лаконичной архитектурой, созданные по американскому типу, такие как «Мега».

После первой волны, когда любой формат был успешен, рынок стал усложняться: первичный отложенный спрос российских покупателей был удовлетворен и между проектами торговой недвижимости появилась очевидная конкуренция. Городские власти стали уделять больше внимания проектам торговых центров: задумываться о том, как должны выглядеть проекты в общей застройке города, какие требования стоит предъявлять к фасадам и как гармонично интегрировать первые этажи торговых центров в городскую среду на горизонтальном уровне. Со временем торговые центры в Москве начали приобретать большую этажность и новые архитектурные формы, по мере того как развивалось их строительство внутри МКАД. Изменились внутренние пространства: появились широкие коридоры, зоны отдыха, комфортные атриумы. Архитекторы стали больше внимания уделять вопросу внутреннего освещения, которое, кстати, играет крайне важную роль в проектах торговой недвижимости.

Впоследствии растущая конкуренция среди шоппинг-центров, а также стремительные трансформации в обществе и высокий ритм жизни жителей мегаполисов неизбежно привели к возникновению mixed use — формата оптимального многофункционального пространства, в котором сочетаются магазины, офисные пространства, отели, фитнес-центры и даже жилье.

Сегодня на первый план выходит комфорт покупателя, проявляющийся в планировочных решениях и функциональном наполнении пространств. Торговые центры и в России, и в Европе конкурируют уже не пулом брендов, который зачастую однообразен, а набором услуг и уровнем комфорта для покупателя. Для потребителя польза mixed use очевидна: он получает возможность реализации всех своих потребностей в рамках одной площадки. Не нужно тратить время на передвижения из одного конца города в другой.

Реновация территории автомобильного завода ЗИЛ

— Польза mixed use для покупателя понятна, но в чем выгода для девелопера?

— Mixed use для девелопера — это своего рода диверсификация рисков. Определенная гибкость построенных многофункциональных пространств дает возможность переформатировать часть функций в случае возникновения запроса рынка. Еще одно очевидное преимущество mixed use — эффективная синергия площадей. Разноформатность дает возможность создать комплексное предложение для потребителей и сформировать максимальную лояльность к объекту. Когда житель в одном МФК может найти рестораны, магазины, жилую функцию, спортивную составляющую, он чаще будет вашим гостем.

Mixed use, кстати, совсем не новое явление в архитектуре: своего рода прототип этого формата был придуман еще архитекторами-конструктивистами. Так, в Москве еще в 1930 году был построен легендарный Дом Наркомфина — «дом-коммуна». Этот объект, совершенно особый по своей структуре и архитектурным характеристикам, совмещал функции жилых и общественных пространств — квартиры, столовую, библиотеку, прачечную, спортивный зал. Похожий пример есть и во французской архитектурной практике: в середине 50-х годов гениальный Ле Корбюзье построил в Марселе семнадцатиэтажный комплекс «Жилая единица», где кроме квартир в общем объеме пространства разместили библиотеку, магазины, рестораны, кинотеатр, рабочие зоны.

— Расскажите немного о своих проектах.

— Мы разработали проект реновации торгового центра «Золотой Вавилон» в Отрадном, опираясь именно на концепцию mixed use. Этот объект исторически обладает хорошим потенциалом, так как он востребован у локальной аудитории, но по меркам современных стандартов ритейла уже устарел. Нашей задачей было использовать преобладающую торговую функцию как каркас, и с помощью планировочных и концептуальных решений добавить проекту новые составляющие. Так появилась идея создания своего рода community центра, который сможет стать локальной «точкой притяжения» для жителей.

Проект реновации торгового центра «Золотой Вавилон»

В рамках новой концепции в ТРЦ были спроектированы коворкинг, многофункциональный центр услуг для населения, а также гуманные общественные пространства. Новый облик торговому центру придадут динамичные фасады, в облицовке которых использованы алюминиевые кассеты с декоративной перфорацией и динамической подсветкой. Кроме того, мало кто знает, что за торговым центром располагается парк, который из-за текущей архитектуры объекта «отрезан» от половины района. Чтобы соединить торговый центр и парковую зону, мы разработали отдельный вход, в оформлении которого используется имитация фактуры дерева. Лестница, ведущая из парка сразу на верхние этажи ТЦ, на фудкорт с террасой, соединил объект с окружением и позволил сформировать единый ансамбль.

В другом проекте, в котором бюро Blank Architects принимало участие, — комплекс «ВТБ Арена» и стадион «Динамо», было необходимо гармонично соединить спортивную функцию (стадион) с торговыми площадями и жилым комплексом. В формат mixed use также включен музей стадиона, интегрированный в общее пространство. В каждом секторе стадиона мы спроектировали отдельные зоны для питания — это решение было применено при проектировании спортивных объектов в России впервые. В то же время, сам торговый центр в проекте не изолирован от стадиона, но имеет отдельные входные группы и антивандальное остекление витрин.

Наше бюро работало над проектом реновации территории легендарного автомобильного завода ЗИЛ, в рамках которого мы создали пространства для реализации четырех основных функции: конференц-центра, гостиниц, стрит-ритейла и офисной части. Отдельное внимание мы уделили вопросу разделения потоков: так, посетители деловой части не должны были пересекаться с постояльцами гостиницы, туристами. В формате mixed use разделение можно реализовать при помощи архитектурных решений, конструктивно проработав все возможные варианты маршрутов каждой из групп целевой аудитории проекта.

— Как вы сегодня оцениваете потенциал развития торговой недвижимости проектов mixed use в России в целом? Есть ли еще, куда расти?

— Мы по-прежнему видим потенциал в российских проектах: это большое поле деятельности, на котором не прекращается активная работа. Важно, что в России сохранилось доверие к креативным решениям и самым смелым идеям архитекторов. Отчасти, именно в скорости принятия решений и доверии к профессионалам отрасли залог дальнейшего успеха проектов формата mixed use — как на локальном, так и на международном уровне. 

Подписка на журнал
  • Поделиться ссылкой:
  • Подписаться на рассылку
    о новостях и событиях: